Od 1 stycznia 2020 r. obowiązują przepisy znowelizowanej ustawy o własności lokali. Wprowadzone rozwiązania oznaczają zmiany dla części wspólnot mieszkaniowych, gdyż modyfikują pojęcie „małej wspólnoty mieszkaniowej”. Prezentujemy aktualizacje w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Pojęcie małej wspólnoty mieszkaniowej – zmiany
Podstawowa zmiana po nowelizacji przepisów dotyczy modyfikacji pojęcia małej wspólnoty mieszkaniowej. Zarówno do końca 2019 r., jak i aktualnie to liczba lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych decyduje o tym, czy należy mówić o małej lub dużej wspólnocie mieszkaniowej. Od 1 stycznia 2020 r. w ustawie o własności lokali zmieniona została natomiast graniczna liczba lokali – aktualnie:
Mała wspólnota mieszkaniowa to ta, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3 – zastosowanie mają dla niej przepisy o współwłasności znajdujące się w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego.
Duża wspólnota mieszkaniowa to ta, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3 – właściwe dla niej są przepisy ustawy o własności lokali.
Rozróżnienie to jest o tyle istotne, że mała wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku powoływania zarządu, a każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną.
Duża wspólnota mieszkaniowa – co mówi ustawa o własności lokali?
Obniżenie granicznej liczby lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych wchodzących w skład małej wspólnoty mieszkaniowej spowodowało, że od 1 stycznia 2020 r. wiele małych wspólnot mieszkaniowych automatycznie stało się dużymi. Oznacza to dla nich dodatkowe obowiązki oraz spore zmiany w zakresie reprezentacji wspólnoty:
Właściciele lokali muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu, przy czym zarząd może być jednoosobowy lub kilkuosobowy, a jego członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna.
Zarząd ma obowiązek zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, przy czym nie może to nastąpić później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Na zebraniu muszą zostać uchwalone roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną oraz opłata na pokrycie kosztów zarządu.
W małych (do końca 2019 r.) i dużych (od początku 2020 r.) wspólnotach zmienia się także sposób podejmowania decyzji. W związku z powołaniem zarządu to właśnie on będzie samodzielnie podejmował decyzje (wyjątkiem są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu).
Ustawa o własności lokali – wybór zarządu
Mimo że przepisy na podstawie których dokonuje się rozróżnienia małych wspólnot mieszkaniowych od dużych obowiązują od początku 2020 r., to wprowadzony został też zapis, zgodnie z którym duże wspólnoty mieszkaniowe mają 2 lata na powołanie zarządu, licząc od momentu ich powstania. Co jednak w sytuacji, gdy zarząd nie zostanie powołany?
Zgodnie z art. 26 ustawy o własności lokali, gdy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości (odrębna własność lokalu), w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego:
Każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
Ustanowienia zarządcy może żądać dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Mała kontra duża wspólnota mieszkaniowa – co wiąże się ze zmianami?
Ustawa o własności lokali wprowadza spore zmiany w dotychczasowym podziale wspólnot mieszkaniowych na małe i duże. Czy z punktu widzenia właścicieli lokali ma to znaczenie? Zdecydowanie tak – z jednej strony ze względu na nowe obowiązki, z drugiej z uwagi na koszty.
Małe wspólnoty mieszkaniowe najczęściej zarządzały wspólną nieruchomością we własnym zakresie. Inaczej mówiąc, nie korzystały z pomocy zewnętrznych specjalistów. Profesjonalnych zarządców najczęściej angażowały duże wspólnoty. Nowe przepisy mogą spowodować, że zapotrzebowanie na usługi administrowania nieruchomościami mieszkalnymi się zwiększy. Dla tych, którzy posiadają akt własności mieszkania, może to oznaczać nieco wyższe koszty niż dotychczas.
Czy zmiany mają duże znaczenie dla inwestorów? Aktualnie inwestycja w mieszkanie to jedna z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania. Zyski, jakie może osiągnąć właściciel lokalu mieszkalnego zakupionego pod wynajem, są nieporównywalnie wyższe niż zwroty uzyskiwane z innych instrumentów inwestycyjnych, w tym przede wszystkim lokat bankowych. Jeżeli inwestor zakupi mieszkanie w dużej wspólnocie mieszkaniowej w rozumieniu aktualnie obowiązujących przepisów, to i tak nie powinien odczuć różnicy w zarobkach. Chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z nami!
Źródła:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
