Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się od siebie różnią?

Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przedwstępna są dokumentami dotyczącymi zakupu nieruchomości. Zobowiązują one jedną ze stron do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności na nabywcę, druga strona zaś zostaje tym samym zobowiązana do zapłaty wyznaczonej kwoty. Jednak w kwestiach prawnych oba rodzaje umów nie są jednoznaczne. Co gwarantują, czym się od siebie różnią i na co trzeba zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu?

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska została zdefiniowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Akt prawny określa ją jako umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Dokument zawiera również szczegółowe wytyczne dotyczące tego, kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska powinna zawierać m.in.:

·     określenie stron umowy,

·     cenę nieruchomości,

·     informacje o nieruchomości,

·     termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,

·     określenie kar za niewywiązywanie się z umowy dla obu stron,

·     termin przeniesienia prawa własności do gotowej nieruchomości.

Przyszli właściciele powinni uważać na to, by planowany zakup mieszkania nie rozciągnął się w czasie bardziej, niż planowano. Obecnie ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów do załączenia do umowy deweloperskiej wskazania konkretnego terminu przeniesienia praw własności do lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia. Muszą oni również założyć dla każdej inwestycji rachunek powierniczy, z którego środki będą przeznaczone na zwrot dla nabywców w przypadku odstąpienia od umowy, ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Po wybudowaniu obiektu może nastąpić finalizacja transakcji. Wówczas obie strony podpisują umowę przeniesienia własności. Więcej informacji dotyczących tego rodzaju umowy znajdziesz w artykule Umowa przenosząca własność a umowa deweloperska – poznaj różnice!

W przypadku umowy deweloperskiej istnieje prawny obowiązek podpisania jej u notariusza, inaczej dokument uznaje się za nieważny. Ile to kosztuje? Na cenę składa się kilka czynników, w tym taksa notarialna, której wartość jest zależna od wartości nieruchomości. Za same wypisy aktu notarialnego trzeba natomiast przeważnie zapłacić do kilkuset złotych.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Jeśli planowany jest zakup mieszkania z rynku pierwotnego, podpisane umowy deweloperskiej jest koniecznością. Stanowi pierwszy krok do kupna lokalu, jednak przede wszystkim zabezpiecza interesy obu stron. Inwestycja ta cechuje się pewnym ryzykiem, ponieważ przedmiotem umowy jest rezerwacja lokalu jeszcze na etapie jego budowy. Aby transakcja doszła do skutku, strona kupująca musi najczęściej zaciągnąć kredyt, by móc dokonać opłaty wstępnej. Powinna więc mieć pewność, że nie robi tego na marne. Deweloper zaś dokonuje potężnej inwestycji, budując obiekt, dlatego w jego interesie jest upewnić się, że gotowe mieszkanie zostanie przejęte przez nowego właściciela natychmiast po przygotowaniu go do użytku.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna, zwana też umową przedsprzedaży, została scharakteryzowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Akt prawny wskazuje na to, że ma ona określać postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej. Jednak sama forma umowy przedwstępnej nie została narzucona. Ważne jest, aby dokument zabezpieczał interesy obu stron.

Umowa przedwstępna powinna więc zawierać informacje takie jak:

·     określenie stron i przedmiotu umowy,

·     sposób uiszczenia zaliczki lub zadatku,

·     cenę i termin przeniesienia praw własności podczas zawierania umowy przyrzeczonej,

·     konsekwencje odstąpienia od umowy przez obie strony.

Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

Główną różnicą między umową deweloperską a umową przedwstępną jest przedmiot umowy. W pierwszym przypadku deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży nieruchomości opisanej w dokumencie, a więc przedmiot umowy ma dopiero powstać. Umowa deweloperska określa prawa i obowiązki stron w zakresie procesu inwestycyjnego. Umowa przedwstępna natomiast dotyczy obiektu, który już istnieje.

Kolejną różnicą jest termin przekazania praw własności. Umowa deweloperska dotyczy nieruchomości, która dopiero powstanie, toteż okres pomiędzy zawarciem umowy a przeniesieniem własności lokalu może zająć nawet kilka lat. W przypadku umowy przedwstępnej jest on przeważnie krótszy i wynosi do kilku miesięcy.

Co jeszcze różni umowę deweloperską od umowy przedwstępnej? Oczywiście forma dokumentu. Umowa, w której jedną ze stron jest deweloper, została dokładnie określona przez akty prawne. Dlatego precyzyjnie zabezpiecza ona interesy obu stron.