Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z podpisaniem umowy deweloperskiej, a następnie umowy przenoszącej własność. To dwa różne rodzaje umów, które wywierają inne skutki prawne. Rozwiewamy wątpliwości dotyczące umów deweloperskiej i przenoszącej własność – sprawdź, co powinieneś o nich wiedzieć!
Co to jest umowa deweloperska?
Nie należą do rzadkości sytuacje, gdy klient nabywa “dziurę w ziemi”. Wielu deweloperów zaczyna oferować klientom mieszkania jeszcze zanim one fizycznie powstaną. Taki ruch ma ekonomiczne uzasadnienie. Pozwala deweloperowi szybko znaleźć kupców na oferowane w ramach inwestycji lokale mieszkalne. Właśnie wtedy zastosowanie ma umowa deweloperska. Czym jest umowa deweloperska?
W umowie deweloperskiej strony (deweloper i nabywca mieszkania) określają swoje wzajemne prawa i obowiązki. Deweloper zobowiązuje się wybudować i oddać do użytku np. mieszkania deweloperskie we Wrocławiu. Z kolei klient zapłacić za nabywany lokal określoną kwotę pieniędzy. W umowie deweloperskiej określa się również termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Odpowiadając na pytanie, kiedy umowa deweloperska, a kiedy przedwstępna będzie najwłaściwsza, należy pamiętać, że umowa deweloperska zawsze poprzedza umowę przenoszącą własność.
Umowę deweloperską może poprzedzać umowa przedwstępna, przy czym umowa przedwstępna nie może w żaden sposób zastąpić umowy deweloperskiej, czyli być jej obejściem.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Umowa deweloperska powinna chronić interesy każdej ze stron. Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską? Przykładowo powinniśmy zwrócić uwagę na poniższe postanowienia:
- Jednostronny odbiór techniczny mieszkania, jeżeli nabywca nie dokona odbioru w ustalonym terminie.
- Brak możliwości uzyskania odszkodowania w sytuacji, gdy powierzchnia nieruchomości uległa zmianie o mniej niż np. 2,5 proc.
- Możliwość zmiany przez dewelopera materiałów budowlanych, które zostaną wykorzystane przy budowie nieruchomości.
Pomocny w określeniu, czy umowa deweloperska została skonstruowana poprawnie, jest rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez UOKiK. Jest on dostępny na internetowej stronie tej instytucji.
Czym jest umowa przenosząca własność?
Po wybudowaniu nieruchomości, deweloper i nabywca mogą sfinalizować transakcję. Właśnie temu służy umowa przenosząca własność. W momencie podpisania tej umowy następuje przeniesienie własności. Notariusz wnioskuje do właściwego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego o założenie księgi wieczystej dla mieszkania i wpisanie do niej nabywcy mieszkania jako właściciela. Umowa przenosząca własność zobowiązuje dewelopera do wydania klientowi kluczy do mieszkania. Z kolei nabywca musi zapłacić umówioną wcześniej kwotę. Na tym etapie drogi dewelopera i klienta rozchodzą się. Przeniesienie własności oznacza sfinalizowanie transakcji sprzedaży – kupna mieszkania.
Podpisanie wcześniej omówionej umowy deweloperskiej wcale nie przesądza o tym, że będzie miało miejsce przeniesienie własności. Strony mogą odstąpić od podpisania umowy przenoszącej własność. Klienci decydują się na ten krok najczęściej wtedy, kiedy deweloper spóźnia się z oddaniem budynku do użytku. Wówczas z tytułu odstąpienia od umowy nabywcy przysługuje również prawo do zwrotu już wpłaconych kwot.
Umowa deweloperska i umowa przenosząca własność – forma i koszty
Najsilniejszą ochronę każdej ze stron zapewnia podpisanie umowy w formie aktu notarialnego. Właśnie z tego względu zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przenosząca własność są podpisywane w obecności notariusza. W zależności od uzgodnień między stronami podpisanie umowy może mieć miejsce w kancelarii notarialnej lub siedzibie firmy deweloperskiej.
Odrębnym zagadnieniem są koszty. Sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z opłatami – taksą notarialną. Która ze stron ma obowiązek zapłacić notariuszowi? To zależy od rodzaju umowy. Ustawa deweloperska przewiduje, że w przypadku umowy deweloperskiej koszty obciążają każdą ze stroną po połowie. Z kolei w przypadku umowy, na podstawie której będzie miało miejsce przeniesienie własności, ostateczne koszty ponosi nabywca.
Jeśli któryś punkt z naszej oferty budzi Twoje wątpliwości, skontaktuj się z nami. Dołożymy wszelkich starań, abyś był zadowolony z transakcji!
Podstawa prawna:
Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
